Samorządy posiadają nie tylko mieszkania. W skład ich zasobu nieruchomości wchodzą też lokale użytkowe. Opisujemy jak jest zawierana umowa najmu lokalu użytkowego od gminy. Zasób lokali należących do gminy dość często kojarzy się tylko z mieszkaniami (komunalnymi oraz socjalnymi). Warto jednak wiedzieć, że własnością lokalnego samorządu mogą być również lokale o charakterze typowo użytkowym. Zwykle takie lokale nie należą do najmłodszych. Jednak ich dobra lokalizacja oraz niski czynsz może skusić niektórych przedsiębiorców. Właśnie dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, czym cechuje się umowa najmu lokalu użytkowego od gminy. Warto wiedzieć, że takiej umowy dotyczą pewne szczególne przepisy.
Umowa najmu lokalu użytkowego: gmina powinna określić zasady
W pierwszej kolejności trzeba podkreślić, że lokale o charakterze użytkowym nie wchodzą w skład gminnego zasobu mieszkaniowego, o którym mówi Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Dlatego uchwały rady gminy określające zasady wynajmu mieszkań komunalnych oraz socjalnych nie będą miały zastosowania do lokali użytkowych. Ważne informacje o zasadach najmu lokali użytkowych od gminy zawiera natomiast ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 1990 nr 16 poz. 95).
Wspomniany akt prawny informuje między innymi, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał dotyczących zasad wynajmowania lokali użytkowych na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony. Zatem długoterminowa umowa najmu lokalu użytkowego od gminy nie może być podpisana z pominięciem woli radnych. Stosowna uchwała w sprawie zasad najmu znajduje zastosowanie również jeśli po wygaśnięciu umowy zawartej na okres do 3 lat istnieje możliwość ponownego wynajęcia tego samego lokalu poprzedniemu najemcy. Warto wiedzieć, że do czasu określenia ogólnych zasad wynajmu przez uchwałę, potrzebna będzie osobna zgoda radnych na najem każdego lokalu użytkowego przez czas nieokreślony lub przekraczający 3 lata. Dzięki odpowiedniej uchwale, umowa najmu lokalu użytkowego od gminy może zostać zawarta szybciej.
W przypadku wynajmu pomieszczeń obowiązuje swoboda
Tytułem nawiązania do zasad przedstawionych powyżej warto podkreślić, że umowa najmu pomieszczenia od gminy nie polega ustawowym wymogom związanym z uchwałą radnych. Ustawa o samorządzie gminnym w tym kontekście dotyczy bowiem wynajmu gminnych nieruchomości. Wspomniana ustawa nie zawiera osobnej definicji nieruchomości, więc trzeba stosować definicję z kodeksu cywilnego. W myśl tej definicji, pomieszczenia będące częściami budynku/lokalu nie mogą być uznane za osobną nieruchomość. Zatem określanie zasad ich najmu nie należy do kompetencji rady gminy. Decyzje w tej sprawie może podejmować wójt, burmistrz lub prezydent miasta (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2010 r. – sygnatura akt I OSK 1752/10).
Tryb przetargowy nie zawsze będzie konieczny przy najmie
Trzeba też podkreślić, że jedynie osobnych nieruchomości dotyczy zasada wyrażona przez artykuł 37 ustęp 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ten przepis wskazuje, że tryb bezprzetargowy w przypadku wynajęcia lokalu użytkowego na czas nieoznaczony lub dłuższy niż 3 lata jest możliwy tylko pod warunkiem zgody rady gminy. To jeszcze jeden powód, który sprawia, że umowa najmu lokalu użytkowego od gminy bywa trudniejsza do zawarcia niż analogiczna umowa dotycząca pomieszczenia.
Prawnik od nieruchomości może sprawdzić wzorzec umowy z gminą …
W ramach podsumowania, warto wspomnieć, że prawnik może wziąć pod lupę zasady wynajmu lokalu użytkowego zaproponowane przez gminę. Umowa najmu lokalu użytkowego od gminy, niestety czasem zawiera klauzule, które stawiają najemcę w złej sytuacji kontraktowej. W renegocjacji spornych postanowień umownych pomoże dobry prawnik do spraw nieruchomości.
